전월세 임차인이 계약갱신청구권 못쓰는 경우

지난 2020년 임대차3법이 시행됐었습니다.

 

이 임대차 3법중 하나는 계약갱신청구권에 대한 것인데요. 기존에 2년을 보장하던 것을 2+2년으로 총 4년까지 살 수 있도록 임차인이 임대인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 되었습니다.  따라서 임대인은 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 없으며, 계약이 종료되어도 임차인을 내보낼 수 없습니다.

 

계약갱신청구권은 임대 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인이 임대인에게 전세계약의 갱신을 요구할 경우, 집주인은 정당한 사유 없이 임차인의 갱신요구를 거절하지 못하는 것을 말합니다.

 

즉, 이 계약갱신청구권을 비롯한 임대차보호법은 임대인보다는 임차인을 위한 제도인 것인데요. 그럼에도 몇가지 사유에 해당하면 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우가 있습니다. 오늘은 그 케이스에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우

 

1. 임대인이 실거주하는 경우

 

임대인(집주인)이 실거주를 이유로 거부할 수가 있습니다. 꼭 임대인 본인이 아니더라도 직계존비속이 실거주하는 이유라면 계약갱신청구권을 당당하게 거부할 수 있습니다.

 

하지만 이 점은 많은 악용사례도 낳고 있습니다. 실제로 실거주하는 것이 아님에도 실거주를 이유로 기존 임차인을 내쫓는 경우들이 더러 있는데요. 만일 발각되는 경우 손해배상청구를 할 수 있으니 거짓으로 쫓아내면 안됩니다.

 

만약 집주인이 실거주를 한다해놓고 정당한 사유가 있다면 손해배상청구를 피할 수 있겠으나, 이 정당한 사유는 본인 또는 가족의 사망, 해외발령 등 중대한 사유가 아니라면 손해배상청구를 피해갈 수 없을겁니다.

 

손해배상액은 아래 3가지 중 가장 높은 금액으로 청구할 수 있습니다.

1. 거부당시 월차임의 3배, 
2. (신규 임대 월차임 - 거부 당시 임대 월차임) x 24
3. 임차인의 실질적 손해

 

 

2. 임대인이 변경되는 경우

 

간혹 전월세로 살고 있는 집의 집주인이 바뀌는 경우들이 있습니다.

임대차계약은 이전 집주인과 했는데 갑자기 집주인이 바뀐다면 새로운 집주인은 기존 임대차계약 사항을 그대로 인수하기에 임차인 입장에서 크게 달라지는 것은 없습니다.

하지만 계약갱신청구권을 사용하는데 있어 앞서 말씀드린 집주인의 실거주 사례와 마찬가지로 새로운 집주인이 실거주를 하게 된다면 계약갱신청구권을 사용할 수 없게 됩니다. 그렇기에 세입자 입장에서는 집주인이 바뀌는 것에 대한 불안감이 있을만 합니다.

 

 

3. 계약해지 사유에 해당하는 임차인의 귀책사유가 있는 경우

 

임차인에게 어떠한 귀책 사유가 있는 경우 역시 계약갱신청구권을 거절할 수가 있습니다.

예를 들어 계약내용과 다르게 임차인이 직접 거주하지 않고 다른 엉뚱한 사람에게 세를 놓은 것(전대차)이 발각되거나, 2기 이상의 임대료를 연체하거나, 집에 중대한 파손을 일으키는 등 중대한 귀책 사유가 있다면 임대인은 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 또 불법적인 용도로 집을 사용한 경우 역시 임차인의 귀책사유에 해당한다고 볼 수 있습니다.

한편 보상을 지급하여 상호 합의를 하는 경우 역시 계약갱신청구권을 거절할 수도 있습니다.

 

 

이렇게 계약갱신청구권은 전세나 월세로 거주하는 분들에게 있어 권리 보호를 위해 필수적으로 알아야 할 상식이니 꼭 유념하시길 바랍니다.