실제 매물로 본 수익형 부동산 월세 수익률 계산하는 방법

부동산 투자를 하는데 있어서 수익율 계산은 무척 중요합니다.

그리고 그 수익률에 따라 내 투자금이 적정한지 판단해야만 후회가 없을텐데요.

 

특히 매달 월세를 받는 수익형 부동산에 투자하는 것이라면 투자금 외에 고려해야 할 비용들이 많이 있습니다. 그래서 오늘은 수익률 계산시 어떤 비용들을 고려해야 하고 어떻게 계산해야 올바른 수익률을 산정할 수 있을지에 대해 실제 사례를 대입해 설명해드릴 수 있습니다.

 

여러분들의 이해를 쉽게 하기 위해 실제 제가 보유중인 오피스텔 중 하나를 예시로 들겠으며, 이를 비교해 여러분이 고려하고 계신 부동산에 대입해 참고해보시길 바랍니다.

실제 내가 보유중인 오피스텔

 

월세 수익률을 계산하려면 먼저 아래 사항들을 알아야 합니다.

 

수익률 계산하는 방법

• 실투자금 = (매입가격 + 취득세 + 중개수수료 + 법무비용) - 대출금
• 1년 월세 수익 = 월세 * 12개월
• 비용 = 연간 세금 + 대출이자
• 월세수익률 = (1년 월세 수익 - 비용) / 실투자금

 

실투자금

일단 이 오피스텔은 2016년에 매수한 오피스텔입니다.

매매가는 17,900만원이었습니다.

 

• 매매가 179,000,000원

 

하지만 모든 부동산이 그러하듯 여기엔 세금이 발생합니다.

취득세가 발생하는 것인데, 오피스텔은 주택과 다르게 4.6%의 취득세가 발생합니다.

 

• 취득세 : 8,234,000원

 

또 여기에는 중개수수료가 발생합니다.

상한요율을 적용해 최대 중개보수를 적용해보겠습니다.

 

• 중개수수료 : 895,000원

 

거기에 플러스로 등기 및 각종 법무비용이 추가가 됩니다.

이거는 어떻게 하냐에 따라서 천차만별인데, 셀프로 할 수도 있고 법무사를 통해서 할 수도 있습니다.

저는 일단 계산의 편의를 위해 퉁쳐서 50만원으로 잡아보겠습니다.

 

• 법무비용 : 500,000원

마지막으로 이 비용을 모두 합친 돈에서 대출금을 빼줘야 합니다.

은행에서 받은 대출은 엄연히 내가 투입한 자금이 아니기 때문입니다.

 

사실 저는 대출이 없는 상황이지만 대출을 1억원 받고 연이율 5%라고  가정해보겠습니다.

자, 이제 이를 바탕으로 실투자금을 계산합니다.

항목	금액
매매가	179,000,000
취득세	8,234,000
중개수수료	895,000
법무비용	500,000
대출	-100,000,000
실투자금	88,629,000

 

실투자금은 88,629,000원이 나왔네요.

 

자, 이제 이어서 1년간 월세 수익을 계산해보겠습니다.

 

실수익

1년치 월세 수익은 매달 월세에 12개월을 곱하면 됩니다.

제 오피스텔의 경우 매달 90만원의 월세를 받고 있기 때문에 1년치 월세는 1,080만원입니다.

• 1년치 월세 수익 : 10,800,000원

 

하지만 이것은 순수익이 아닙니다.

앞서 금리 5%짜리 대출 1억원이 있기 때문에 여기서 매달 나가는 이자비용을 1년치 월세 수익에서 빼줘야 합니다.

계산해보니 500만원 정도 되네요.

 

• 연간 대출 이자 : 5,000,000원

 

그리고 부동산을 보유하면 매년 재산세를 납부해야 합니다.

예시를 들은 오피스텔의 경우 연간 재산세가 45만원입니다. 한 달에 4만원이 좀 안되는 꼴이네요.

 

• 재산세 : 450,000원

참고로 부동산을 이미 많이 보유한 사람이라면 종부세 대상이 될 수 있고 그렇다면 이 비용도 빼줘야 하는점 참고 바랍니다.

하지만 종부세를 내는 케이스는 거의 없으니 생략하겠습니다.

 

이렇게 1년치 월세 수익에서 이자와 세금 등의 비용을 제하면 실수익은 아래와 같습니다.

항목	금액
월세	10,800,000
대출이자	-5,000,000
재산세	450,000
실수익	5,800,000

 

 

월세 수익률 계산

 

자, 이제 이것들을 구했으면 본격적인 수익률 계산이 가능해집니다.

앞서 설명해듯이 실수익률은 아래와 같습니다.

 

• 월세수익률 = (1년 월세 수익 - 비용) / 실투자금

 

즉, 실수익 5,800,000원에서 투자금 88,629,000원을 나눠주면 됩니다.

 

• 실수익률 = 5,800,000원 / 88,629,000원 = 6.54%

 

실수익률은 6.54%가 나오네요.

여기서 각종 변수들이 더 있기는 합니다.

 

예를 들어 시설 교체비용이나 유지보수 비용이 추가될 수 있습니다.

하지만 그 금액을 미리 예상하기는 어렵고 그 규모가 크지는 않을거기에 자잘한 것은 생략하도록 하겠습니다.

 

이렇게 수익률을 올바르게 구한 이후에 투자를 고려해야 합니다.

여러분들도 단순히 월세수익에서 매매가를 나누는 단순 계산을 할 것이 아니라 각종 비용을 제대로 대입해서 올바른 부동산 수익률을 산정하시길 바랍니다.